L'immobilier tokénisé, une alternative prometteuse aux SCPI

L'immobilier est l'un des investissements préférés des français. S'il plaît tant, c'est certainement parce qu'il repose sur une fondation solide et sécurisante, la pierre, et parce qu'il répond au besoin immuable de se loger. Cependant, nous assistons progressivement à une virtualisation de l'investissement locatif. Alors que la SCPI ne cesse de gagner en intérêt, la tokénisation sur la blockchain semble marquer une nouvelle étape décisive et prometteuse dans ce processus.

De l'investissement direct à la blockchain

L'investissement locatif se fait généralement de deux façons : soit en investissement direct, c'est à dire via l'acquisition puis mise en location d'un bien, soit en SCPI (société civile de placement immobilier). Mais la technologie est en train de révolutionner l'immobilier, que ce soit en mettant le cadastre dans la blockchain ou en simplifiant l'investissement immobilier.

L'achat et la mise en location d'un bien immobilier

L'acquisition d'un bien immobilier est une opération longue et complexe, souvent soumise à l'obtention d'un prêt bancaire. Le ticket d'entrée est conséquent, et la diversification est souvent absente. L'investisseur est donc pleinement exposé au risque de défaut de paiement ou de vacance locative.  Sur le papier, cette formule peut s'avérer la plus alléchante, puisqu'aucun intermédiaire ne prend de commission. D'autant que les opportunités de défiscalisation et d'effet de levier peuvent être extrêmement alléchantes. Toutefois, ce sont généralement les investisseurs les plus aguerris qui font les plus belles opérations. Etant donné les montants engagés, une mauvaise acquisition peut tourner au fiasco.

L'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI ne cesse de gagner en popularité. Le rôle de ces sociétés est de collecter des fonds auprès d'investisseurs et les investir dans l'immobilier pour leur compte, ce qui présente plusieurs avantages :

• Un ticket d'entrée bien plus faible, que le coût d'un appartement ou d'une maison. Généralement entre 1000€ et 5000€.
• Un affranchissement des contraintes liées à la gestion des locataires, l'ensemble des opérations étant réalisées par la SCPI.
• Une diversification de l'investissement : le portefeuille immobilier des SCPI s'étend de quelques biens proches les uns des autres à plusieurs milliers de biens répartis sur plusieurs pays. Ce qui permet une forte réduction des risques inhérents à l'immobilier locatif ( baisse de la valeur d'un bien, sinistres, loyers non payés..)

Pour ce faire, l'investisseur souscrit à des parts de la SCPI et perçoit en contre partie les loyers, après déduction de frais de gestion.  Bien que le rendement puisse s'avérer légèrement inférieur à l'investissement en direct (la commission prise par la société de gestion doit cependant être mise en parallèle avec les économies d'échelles qu'elle est en mesure de réaliser face à un loueur non professionnel), la SCPI permet donc une tranquillité d'esprit.

Le renouveau de l'investissement immobilier : la blockhain

Une révolution est en marche, et pourrait faire passer pour désuètes les SCPI traditionnelles,  jusqu'alors considérées comme innovantes. Car si la souscription de parts de SCPI est relativement simple, un délai de jouissance pouvant atteindre 6 mois est généralement imposé, et un manque de transparence peut être reproché aux SCPI : l'investisseur a peu de visibilité sur les biens détenus par la société. 

La société RealT vient de mettre au point une solution basée sur la blockchain, qui permet à la fois de réduire le ticket d'entrée ( 50$ ) et de proposer une réelle instantanéité : les premiers loyers sont perçus le lundi suivant l'acquisition. Enfin, les investisseurs savent exactement dans quel bien ils investissent, puisqu'ils peuvent choisir, sur catalogue, de quels biens ils veulent acheter des parts, sous forme de Token dans la blockchain. Ils peuvent à tout moment en acheter ou revendre sur des marchés secondaires. Les loyers sont quant à eux versés en USDC, un stablecoin indexé sur le dollars américain.

Ce type d'investissement permet donc aux investisseurs une mitigation des risques et un affranchissement des contraintes similaires aux SCPI, sans les délais de carence qui impactent fortement la rentabilité des biens, ni sans la décôte appliquée aux reventes de parts de SCPI.

Pour le moment, la tokénisation de l’immobilier est interdite en France, car pour qu’une transaction soit valable il faut que le propriétaire (qu'il soit une personne physique ou une personne morale) soit pleinement identifié au niveau des impôts.  RealT, qui propose pour le moment uniquement des biens aux Etats-Unis (mais affiche la volonté d'en proposer prochainement en Europe) est soumis à la même contrainte. La solution trouvée par la startup est de créer pour chaque bien une entreprise (LLC), comparable à une SCI. Les parts de ces sociétés sont représentées par les tokens. Ce sont ces parts que les investisseurs peuvent acheter depuis la marketplace en ligne. 

Offrant des rendements nets pouvant avoisiner les 10%, ce type de solution peut s'avérer extrêmement prometteur. D'autant que la DeFi (finance décentralisée) permet d'hypothéquer ses tokens pour en acheter d'autres, et donc, de profiter d'un effet de levier.

Le réinvestissement automatique des loyers perçus permet également de profiter d'intérêts composés. (Reste toutefois une zone d'ombre de taille : celle de la fiscalité des loyers pour le moment payés en stable coin (USDC), qui devraient être soumis à la flat tax (prélèvement forfaitaire unique) de 30%.)

Il y a fort à penser que ce modèle préfigure une nouvelle génération de service d'investissement en immobilier locatif tokénisé dont les SCPI traditionnelles devront s'inspirer pour rester compétitives.