Open Banking, Open Data : quelles opportunités pour le secteur bancaire ?

Les innovations de rupture dans les investissements immobiliers seront générées en grande partie par l'Open Data et l'Open Banking, plutôt que par l'Intelligence Artificielle. C'est en tout cas l'avis de Christophe Duprat, CEO de Qlower. La start-up, créée en 2021, s'appuie sur ces leviers technologiques pour faciliter la gestion d'un parc locatif, que ce soit pour les gestionnaires de biens ou pour les particuliers investisseurs. Dans cette tribune, le dirigeant décrit les automatisations à venir dans la gestion immobilière.

L'Open Data, un partage de données pour l'intérêt public

L'Open Data, défini par la  la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL) comme "un mouvement d'ouverture et de mise à disposition des données produites et collectées par les services publics (administrations, collectivités locales...)", a fait son entrée sur le marché de l'immobilier en 2011, avec la loi de modernisation des professions réglementées, qui obligeait les notaires à alimenter une base de données immobilière. 

En 2023, l’accès à ces données est devenu simple et s’enrichit continuellement de nouvelles informations. Dernièrement, le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) a publié une base de données agrégeant et organisant 30 bases publiques. L'enjeu est de cartographier précisément le parc immobilier existant. Chaque adresse propose jusqu’à 250 informations, allant du mode de chauffage au score DPE. 

L'Open banking, une directive européenne imposant aux banques le partage des données bancaires vers des services tiers souhaités par leurs clients. 

Plus tard, en 2018, la directive DSP2, faisant partie du renforcement du RGPD, rend la propriété des données aux clients des banques. Les données bancaires, comme les transactions, sont partagées en toute sécurité vers des opérateurs de nouveaux services. 

Les partages des données bancaires ou immobilières ont permis l’émergence de nouveaux services portés par des fintechs. Agrégateurs bancaires, coachs financiers, outils de comptabilité automatisée, calculateurs de rentabilité théoriques émergent régulièrement des classements FrenchTech. 

L'Open Data au service de l'investissement immobilier

En France comme en Europe, l’investissement immobilier reste le placement plébiscité par les citoyens, en particulier dans le contexte inflationniste actuel, confirmé à un peu plus de 6%. C'est ce qu'a révélé le dernier sondage Qflower par IPSOS en décembre 2022, dans lequel 68% des personnes interrogées sont de cet avis.

Ces investissements sont dorénavant facilités par l’émergence de services basés sur les données accessibles issues de l’Open Data. Prix au m², loyer attendu, ces informations auparavant difficiles à obtenir sont maintenant enrichies du DPE, du type de chauffage, du matériau de la façade et bien plus. Grâce à ces informations, il devient facile de compléter le contenu des annonces immobilières. La première analyse d’un bien immobilier à des fins d’investissement est dorénavant immédiate. On associe à chaque annonce du marché non seulement un rendement théorique, mais aussi une projection des travaux à réaliser à moyen terme.  

Des investisseurs plus jeunes à la recherche d’une expérience d’investissement fluidifiée 

Les investisseurs immobiliers continuent à séduire les jeunes actifs. 38% des (18-35 ans) interrogés sont déjà propriétaires d’un logement proposé à la location. 43% ont même un projet précis d’investissement locatif à 12 mois, contre 26% pour l’échantillon tout âge confondu. Ces services maintenant à portée de main devront coller aux attentes numériques de ces investisseurs.

L’aspect “frictionless” des nouveaux services ne suffisent plus. Les sociétés innovantes construisant ces nouveaux outils proactifs et pertinents concentrent une part croissante des investissements des fonds de capital-risque. Le fonds d’investissement TechMind souligne "la porosité croissante de la barrière entre Proptech et fintech, exacerbée par l'émergence des solutions d'open-finance, de la Blockchain et des concepts de l'investissement immobilier”.  

 Tandis que les données ouvertes facilitent le choix de l’investissement, les données de l’Open-banking simplifient l’octroi de crédit, la sélection des candidats à la location, la gestion, la comptabilité et la déclaration fiscale. C’est tout le métier de la gestion d’actifs immobiliers qui se transforme rapidement. 

La transaction bancaire, une source de données pour la gestion locative 

Une fois le compte bancaire connecté, chaque transaction partagée via l'Open Banking est lue et interprétée par des moteurs exploitant l’analyse sémantique, une forme d’intelligence artificielle. Chaque transaction devient alors une information liée à la gestion d’actifs immobiliers.  

D’une part, les loyers reçus et les charges débitées sont immédiatement notifiés. L'administrateur peut dériver de cette information un indicateur de retard de paiement ou un thermomètre mesurant l’inflation réelle des charges locatives sans avoir à attendre de régularisation des charges en fin d’année, optimisant ainsi la gestion. 

L’absence d’une transaction attendue traduit d’autre part un manque de couverture assurantielle à corriger, alors qu’un niveau inattendu (de consommation d’eau par exemple) peut signifier une fuite ou la vacance d’un logement. On comprend immédiatement les gains possibles par de telles automatisations, tant pour les gestionnaires d’actifs que pour les particuliers investisseurs. Mais l'Open Banking et l’Open data permettent d'aller plus loin  que la gestion. 

Vers une comptabilité continue et porteuse d’optimisations 

Les opérations de gestion locative s'appuient sur l'analyse des transactions bancaires. Une fois interprétées et comprises, ces transactions alimentent au fil de l'eau la comptabilité des gestionnaires d’actifs. Nativement à jour, la comptabilité de trésorerie apporte une parfaite compréhension de la situation du parc et des locataires. 

On s'attend donc à une concentration des opérateurs de gestion, comptabilité et conseil en investissements vers plus de transversalité maximisant l'exploitation des données. Ces opérateurs proposeront un accompagnement continu à partir d'informations consolidées et rendues claires, tant du côté des gestionnaires de biens que des particuliers investisseurs.  

Ainsi, dès le mois de mars, le gestionnaire connaît précisément sa situation comptable et fiscale. Une projection intelligemment construite permet de prévoir la fiscalité attendue avec  9 mois d’avance. Il devient alors possible de piloter la fiscalité d'un patrimoine immobilier avec une agilité jusque-là impossible. 

Au croisement de l’Open-Data et de l’Open-Banking, on éclaire une opportunité fiscale de réinvestissement, traduite en travaux suit le besoin de rénovation énergétique identifié par les bases du CSTB. 

Les gestionnaires disposent alors d’un outil hybride intégrant gestion opérationnelle, locative, comptabilité, et conseils d’optimisation alimentés par le pouls de l’activité locative : les paiements. 

Christophe Duprat, CEO de Qlower